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差价超4000万元!北京法拍房价格跳水,刚需客进场

时间:12-08 来源:最新资讯 访问次数:36

差价超4000万元!北京法拍房价格跳水,刚需客进场

“抄底”胜算几何?中房报记者 李叶 北京报道“差价4014万元,4.3折起拍!”“差价1100万元,低于评估价44%”“6.8折,检漏豪宅!”北京某法拍房从业者的社交媒体上,这些起拍价极低、折扣巨大的法拍房吸引着多名意向客户问询。在阿里拍卖网站上,北京东城区安定门一套评估价4271万元的房产,起拍价为2391元,在经历了3609次围观后,因无人出价流拍;旧宫一套估价3000万余元的房源,起拍价仅1692万元,同样因无人出价流拍……这些碎片化的一角,组成了北京法拍房市场最真实的光景。中国房地产报记者注意到,今年下半年以来,北京法拍房挂拍数量激增,成交量小幅度上涨。与此同时,起拍价低至5折~6折的法拍房源频现,流拍也不在少数。12月1日~12月3日,中国房地产报记者就上述情况采访了多位法拍房从业人员、法律人士、房地产专家及法拍房买家。“最近法拍房的成交折扣更大了,甚至出现了起拍价成交的资产。” 聚德鼎盛拍卖有限公司(以下简称“聚德鼎盛”)一名工作人员在接受中国房地产报记者采访时坦言,部分8折房源流拍。兴业起航(北京)国际拍卖有限公司拍卖部总监程长波也告诉记者,近期,住宅基本上是5折~7折起拍,7折~9折成交居多。由于城六区和郊区等区域不同,捡漏的折扣率也会有些不一样。起拍价成交不算个例,每天或每隔一天有1套~2套,有些不是城六区的会更多。上述聚德鼎盛工作人员还透露,目前法拍房市场上刚需客户占6成以上比例,因为前期二手市场的不稳定,导致买房人对于楼市价格没有信心,担心接盘,所以投资客户会在这个时候选择观望,刚需客户会在这个时候抄底,以节省购房成本。原先在房地产市场上极易被忽略的法拍房正受到刚需客的关注,此现象背后,是二手房市场下行与法拍房数量激增的相互影响。刚需客大量入场“不是二手房买不起,是法拍房更有性价比。”在经历了未拍到、拍卖取消、价格超过预期等几次失败的竞拍后,彤彤(化名)终于以市场价9折的价格拍下了心仪的房源,节省下来的费用依然可观。她告诉中国房地产报记者,该房源是作为刚需自住的。“在小红书APP上看到有人买了法拍房,就深入了解了下。”不过,在参与法拍房竞拍的同时,彤彤也对二手房市场持续关注着。“二手房和法拍房是同步看的,只不过最后是法拍房成交。”彤彤的买房经历并不是个例。在社交平台上,有不少拍到心仪房源的购房人分享着自己的竞拍经历。其中,同步关注二手房、刚需自住是关键词。北京象拍拍信息服务有限公司(以下简称“象拍拍”)总经理段成龙向记者表示, 现在的法拍房市场上,投资客和刚需客各占一半。上述聚德鼎盛工作人员则表示,目前法拍房市场上刚需客户占6成以上比例。近几年,法拍房的客户群体一直是刚需客居多,多数客户选择以居住或者入学为前提。但是本身房产就是金融属性和居住属性并存的,两者并不冲突。这是一个巨大的变化。实际上,在过去很多年里,法拍房一直被看作传统二手房供给的补充渠道,投资客是活跃在这个市场中的主体。根据此前的公开报道,有知情人士估计,在整个法拍房市场中,职业投资客及机构能占到80%左右。亦有法拍机构表示,中产投资者占到法拍市场的50%左右,这些投资者有一套或者多套房产,有一定的投资理财观念;20%的法拍房被职业投资客拍走,净利润大概在15%左右;公司或者其他机构拍下10%~15%,有些公司自用或者长期持有,也会在法拍市场上淘一些性价比高的房源;刚需人群买走大概10%~15%的法拍房,因为首次置业者更加谨慎。主力购买人群发生改变,源于交易周期的延长。“在2020年捡漏的机会还不少,收益也不错。但到了2021年后,由于一些房企‘暴雷’,债权复杂、尽调难度增加。虽然捡漏机会仍有,收益也没有降,但是拍到手后并不是那么好卖了,投资周期变得很长。” 一名曾在 “辅拍”公司任职的人士透露。聚德鼎盛的工作人员也告诉记者,对于投资客户来说交易周期是关键,刚需客户交易成本是关键。目前市场交易成本降低了,但是交易周期延长了,所以法拍房市场现在是刚需客户在下手。10月份开始,交易数据中多数都是置换型资产,法拍房的客户群体和二手房有很大重叠,或者说两者之间互相转化。“法拍房对于刚需客户来讲不仅仅是价格低,在税费认定、贷款额度上都能得到实惠。因为法拍房本身在价格认定上和二手房存在区别,所以在目前的商贷比例下,法拍房的银行实际批贷额度更高,对于刚需客户来讲可以大大节省首付比例。反观投资客因为多数选择全款入局,所以这个优势反而没什么吸引力。” 他说。象拍拍总经理段成龙则表示,法拍房市场与二手房市场息息相关,受二手房市场的影响也很大。在二手房市场行情下滑的情况下,法拍房的价格也会受影响。成交价下滑背后一组数据印证了上述从业者对法拍房市场的判断。根据瀚海研究院发布的法拍数据,北京法拍房11月成交房源245套,成交总额为17.34亿元,套均成交价708万元,成交总金额环比下降14.58%,套均成交折扣7.7折。成交价下滑背后,是法拍房挂拍量激增与二手房市场下行的双重影响。IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者,从市场供求关系角度分析,如果市场上供应的法拍房数量超过需求,价格就可能会下降。瀚海研究院发布的法拍数据显示,2023年11月全国共挂拍法拍房24.2847万套,环比上涨99.26%,同比上涨177.35%。其中住宅挂拍10.7068万套,环比上涨73.63%,同比上涨121.99%。2023年1~11月累计总挂拍量115.4612万套,年度挂拍总量首次突破100万套。北京的法拍房挂拍量同样值得关注,2023年3季度,北京法拍房挂牌房源1929套,环比上涨4.72%,同比上涨1.96%。“法拍房挂拍量激增的原因包括,随着经济增长放缓和就业形势不稳定,一些人无法按时偿还房贷,导致房屋被银行或其他金融机构拍卖;一些开发商出现资金链断裂等问题,导致部分楼盘无法按时交付,或为解决自身债务纠纷拍卖房屋,都会导致法拍房的增加。”河南泽槿律师事务所主任付建在接受记者采访时表示。段成龙向记者阐述了一种近两年法拍房市场上的新趋势。“今年以来,法拍市场上整栋楼乃至整个小区被批量拍卖的现象频现。以我们服务的北京区域为例,这类型的法拍房已占据市场的20%~30%。这个占比在过去是难以想象的,过去通常一年才出现一个。”据象拍拍统计,目前位于北京市的丽都悦府、世纪星城、山水文园、中国铁建国际城、南新园、石坊院等小区,以及绿地中央广场、华英园、艾迪逊、马坊物流园、超级蜂巢等商业地产,均有批量法拍实施。从数据上看,北京法拍房挂拍量激增的同时,法拍房的成交量也有小幅上升。瀚海研究院数据显示,11月,北京法拍房成交总面积5.19万平方米,环比上涨1.66%,连续3个月成交量上涨。对此,全联并购公会信用管理委员会专家安光勇分析,疫情对于房产的影响逐渐减弱,加上信贷环境的宽松,使得一部分因疫情等原因暂时放弃的购房者重新进入市场,带动了法拍房成交量的增长;此外,法拍市场的规范化和透明化程度提高,也进一步推动了这一状况的形成。不过,整体统计数据与个人经验也存在偏差。程长波则表示,法拍房谈不上成交量上涨,因为每个月出来的房源固定。根据这段时间的数据来看,因防止撤拍立罚高,上个月成交的房源,反而没有以往高。值得一提的是,市场上有不少声音认为,法拍房的价格与数量同样影响着二手房市场。“法拍房市场的活跃便于二手买家谈价,好多购房人开始以法拍房成交价作为买房参考了。”一名法拍房从业人士分析。“抄底”胜算几何?在拍卖网站上,北京有众多区位优异、品质极高、起拍价极低的房源引发着关注。这些房源 “抄底”成交的几率有多大?“起拍价是法院定的,很多起拍价很低的房子,都是外地法院。”瀚海法拍网的工作人员刘伟告诉记者。以“网红小区”万柳书院6号楼的201号、202号房源为例,评估价在7000万元的房屋,挂拍在2900万余元起拍,相差超4000万元。巨大的差价,在社交媒体上引发众多咨询。不过,多位法拍房从业人员向意向购买者“泼了盆冷水”,万柳书院太火了,不可能底价成交的。实际上,在二手房交易网站,万柳书院常年处于无房可售的状态。去年5月,阿里法拍网挂牌了万柳书院14号楼7层702和4号楼5层2单元502的房源,经过上百轮竞拍,最后成交总额高达1.85亿元。其中一套房更是拍出了36.6万元的单价,刷新北京法拍市场最高纪录。例外并非没有。阿里法拍网上,朝阳区黄厂南里一套评估价为1200万元的法拍房,最终以860万元的底价成交,差价超340万元;海淀区安宁庄一套接近1300万元的法拍房以905万元的起拍价成交,相当于打6.9折……程长波告诉记者,起拍价成交不算个例,每天或每隔一天有1套~2套,有些不是城六区的会更多。风险也是值得注意的。刘伟提醒,成交价极低的是个例,而且可能会在前期背调时发现一些难处理的问题,所以不建议参拍者自己去拍。财经评论员张雪峰表示,“购买法拍房需要注意的风险包括:产权风险、法律风险、市场风险、经营风险、物业风险等。在购买前需要对房屋进行调查,以免购买后出现不必要的麻烦。”

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